新城开发模式与济南的选择

上世纪80年代，济南东部城乡边缘区还是农业生产基地。90年代后期特别是近几年山东省对城区规划作了较大调整，东部逐渐成为济南市高新技术产业基地。最近规划城区东移，东部定位为全省政务中心，其开发建设的帷幕即将拉开。作为未来全省政务中心和商务区，东部新城应该采取何种开发模式，经营策略如何定位才能成为全省经济的增长极。本文借鉴国内外新城开发的经验做法，尝试为济南作出选择。  

    一、新城开发模式比较 

    国内外在新城开发中有许多成功经验，这里主要借鉴我国一些典型城市新区建设的经验模式进行比较。 

    （一）青岛：两翼推进+行政带动 

为了使区域优势转化为资金和开发优势，青岛市政府以市级机关东迁为突破口，提出以行政中心的东移，带动城市建设开发热点的东移，将行政中心特有的政治综合能力转化为经济综合能力，让行政中心的东移带动人们思想与观念上的转变。事实证明，市级机关的东移在国内外引发了强烈反响，成为当时青岛迅速走向开发之路的显著标志。形成了以市级机关办公大楼为主体的行政中心，以佳世客商城等为主体的商业中心，以银都花园、金都花园等为主体高级住宅区，以当时山东省第一高楼中银大楼等为主体的金融中心区，以五四广场和东海路沿线为主体的风景旅游区等，形成了一个功能较为完善、布局合理现代化城市新区，不仅实现了老城向新城延伸，而且也为整个城市建设提供了一个全新样板。 

    （二）深圳：CBD模式 

    深圳市于1991年决定将城市建设重心向福田中心区转移，并制订了福田中心区规划，确定90年代深圳市建设将以福田为开发重点，并将位于城市中部福田中心区（用地面积4.24km2）规划为未来的深圳市中心。其功能以金融、商贸、信息及经营管理为主，并兴建信息中心、金融中心、贸易中心、宾馆、写字楼等，形成购物、游览、娱乐等功能的城市中心商务区CBD，使之成为：（1）中国对外贸易中心和金融中心，拥有成熟的参与国际金融市场运作的物质手段；（2）作为21世纪城市建设的标志性特征；（3）具有金融、商贸、信息、经营管理、科技文化以及居住的综合集聚功能；（4）作为展示中华民族经济和文化的世界性窗口。 

    （三）香港：产业发展引导 

    香港的新城是指在中心市区外围合适的地点建造居民点、工业区以及相关的社会服务设施，以吸引新增人口的定居和旧城人口的疏散，从而缓解市区中心在住宅、交通和就业等方面日益增加的压力，避免城市的恶性膨胀。香港最初建设的3个新城都选在新界，为此专门成立了“新界拓展署”，并在3个新城下设分区拓展处。至今，香港首批发展的3个新城已具备相当的规模，在香港的经济生活尤其是制造业的生产中占有重要地位。 

    香港新城建设与发展突出了服务于社会经济发展的总体构想，并贯彻三条原则：（1）自给自足的原则。就是新城的规划建设必须能使各项设施配套建设、综合发展，从而为居民提供一个完备的、能满足各种生活需求的良好环境；（2）均衡发展的原则。采取措施吸引私人投资商来新城发展私人住宅，在满足较高收入者需求的同时，港府出资建造或改造一定数量的公共房屋，为无力购房者提供租借房屋的可能，力求减少新城的两极分化势头，在一定程度上缓解了社会矛盾；（3）功能角色的原则。即在统筹规划、综合平衡的前提下，为每个新城找准适合其发展的功能定位，使之服务于香港国际大都市整体社会经济发展的需要。 

    （四）广州：体育产业+关联产业拉动 

    80年代广州市政府就有了城市东移设想，利用天河体育中心建设实施了这一设想。随着广州火车站等大型设施的建设，广州城市不断向东推进，广州商务产业发展的内在需求以及商务产业不断求新的特征，使天河区迅速吸引了部分商务产业的集聚，这些高层次的商务产业主要集中在天河体育中心地区。在外部环境因素和内部经济发展要求的作用下，高新技术产业产值已经占其工业的半壁江山，高新技术产业已经逐步成为天河区发展的第一推动力。在天河区147km2的土地上，完善的城市中心区产业功能架构的轮廓已经初见端倪，其中高新技术产业、高层次服务业、一般城市产业已经成为天河区社会经济发展的主要产业载体。 

    （五）浦东新区：专门化机构+土地运作 

    浦东新区的开发从一开始就摒弃了由政府投资开发、统包统揽的计划经济模式，以浦东新区总体规划确定的区域为载体，创造了组建公司进行产业性开发，并由政府进行宏观调控的新模式。同时通过建设开发几大重点开发区域来带动整个新区的开发，以达到“以点带面、以面成片、最终形成整体”的开发战略。商业性开发公司已成为浦东新区土地开发的主体。政府和开发公司两级开发管理机制，形成土地开发两级循环的基本模式。（1）浦东土地开发的一级模式：新区政府融资进行基础设施建设（变“生地”为“毛地”）提高土地级差、进行土地一级市场出让回收初始地价及增值税还贷。（2）浦东土地开发二级循环：产业开发公司以“土地空转”方式从一级市场获得土地（即在取得土地使用权过程中，缓交土地出让金），借贷资金开发土地，变“毛地”为“热地”，通过土地二级市场转让、回收转让金上缴初始地价及增值税并还贷。两级开发模式承担了整个浦东新区土地开发总量90%，形成中外投资者、经营者和居住者多元聚集的良好环境。